非農建設用地將不再“必須國有”，掃清了集體經(jīng)營(yíng)性建設用地直接入市的法律障礙，意味著(zhù)政府將不再是唯一的非農建設用地供應者。但是，建設用地入市仍然要遵循符合土地利用規劃和用途管制的前提，修訂并不意味著(zhù)小產(chǎn)權房會(huì )轉正

    日前，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案提請十三屆全國人大常委會(huì )審議。草案刪去了現行土地管理法關(guān)于從事非農業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。筆者認為，非農建設用地將不再“必須國有”，掃清了集體經(jīng)營(yíng)性建設用地直接入市的法律障礙，意味著(zhù)政府將不再是唯一的非農建設用地供應者。但是，建設用地入市仍然要遵循符合土地利用規劃和用途管制的前提，修訂并不意味著(zhù)小產(chǎn)權房會(huì )轉正。

    長(cháng)期以來(lái)，政府主導征地是我國農村建設用地“農轉非”的“華山一條路”。按照現行法律，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地不能直接入市，如果要入市交易，必須變更為國有土地之后才行。除農村集體和村民用于興辦鄉鎮企業(yè)、建設村民住宅和鄉（鎮）村公共設施、發(fā)展公益事業(yè)外，其他任何建設不能直接使用集體土地，都要通過(guò)征收程序將集體土地變?yōu)閲薪ㄔO用地。

    所謂農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，即在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權出讓、租賃、入股，與國有建設用地使用權同地同權同價(jià)。這一改革思路自十八屆三中全會(huì )首次提出。2015年，在33個(gè)縣開(kāi)始試點(diǎn)。前提是經(jīng)全國人大授權暫停在上述地方實(shí)施有關(guān)法律。此后，浙江德清敲響全國“第一槌”，改革試點(diǎn)逐步開(kāi)花結果。近年來(lái)，試點(diǎn)地區積極開(kāi)展入市探索，建立健全市場(chǎng)交易規則和服務(wù)監管制度，形成了一批制度創(chuàng )新成果。

    很多人關(guān)心對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。值得注意的是，此次法律修訂的主要目的是推動(dòng)依法改革農村土地制度。草案明確指出土地規劃和用途屬性必須為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，因此僅對非住宅類(lèi)經(jīng)營(yíng)性土地有影響，對住宅類(lèi)經(jīng)營(yíng)性建設用地沒(méi)有直接影響。即使直接入市也要符合規劃和用途管制，所以也不意味著(zhù)國家允許小產(chǎn)權房轉正，政策對農村宅基地管控依然嚴厲。直接在農村集體土地上建設的房子，只有該村村民才能合法占有，不允許對市民上市交易，即使私下授受也拿不到房產(chǎn)證。

    從目前試點(diǎn)的情況來(lái)看，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市后的用途主要是工商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)，一些地方在獲得許可后試點(diǎn)利用集體建設用地建設租賃住房，即使是試點(diǎn)地區目前還沒(méi)有允許集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設商品房?？梢?jiàn)，集體建設用地入市要有一系列的條件和規范。對此，此次草案明確了集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市條件及管理措施。

    法律修訂的目的，是完善農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地產(chǎn)權制度，明確入市主體、范圍和途徑，建立健全市場(chǎng)交易規則和服務(wù)監管制度，建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機制，最終實(shí)現城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。改革試點(diǎn)的目標是釋放土地紅利，增加農民收益，繁榮鄉村經(jīng)濟。這對于盤(pán)活農村集體資產(chǎn)、提高用地保障，無(wú)疑是件好事。來(lái)源（經(jīng)濟日報）